Umowa najmu jest dokumentem regulującym relacje pomiędzy wynajmującym a najemcą. Sporządza się ją w formie pisemnej. Musi być sformułowana jasno i czytelnie oraz zawierać wszystkie elementy, które regulują stosunki między wynajmującym a najemcą. Zgodnie z prawem, wszelkie kwestie, które nie zostaną ujęte w umowie, regulują przepisy prawa, czyli ustawa o ochronie lokatorów czy przepisy kodeksu cywilnego.
Profesjonalnie przygotowana umowa uwzględnia wszelkie wymogi prawne, co minimalizuje ryzyko sporów prawnych i zapewnia bezpieczeństwo prawne zarówno wynajmującemu, jak i najemcy. Określa ona precyzyjnie prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Dzięki temu obie strony wiedzą, czego mogą oczekiwać i jakie mają zobowiązania. Umowa najmu zabezpiecza interesy finansowe wynajmującego poprzez określenie wysokości czynszu oraz warunków jego płatności.
W jakim celu sporządzana jest umowa najmu?
Przygotowując umowę najmu lokalu, warto skorzystać z profesjonalnej pomocy. Radca prawny nieruchomości, przygotowując umowę najmu, spróbuje przewidzieć potencjalne problemy, takie jak brak płatności, zniszczenie lokalu czy odmowa opuszczenia nieruchomości po zakończeniu najmu.
Umowa precyzyjnie określa obowiązki i prawa zarówno najemcy, jak i wynajmującego, na przykład dbanie o nieruchomość, przestrzeganie regulaminu budynku czy utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie technicznym.
Umowa najmu – jak ją zabezpieczyć?
Jedną z form zabezpieczenia umowy najmu jest kaucja gwarancyjna. Jest to suma pieniężna, zazwyczaj równowartość jednokrotnej lub wielokrotnej stawki czynszu, przekazywana wynajmującemu jako gwarancja dotrzymania zobowiązań przez najemcę. Kaucja jest zwrotna, o ile nie wystąpią przesłanki do jej zatrzymania określone w umowie najmu. Zabezpiecza ona roszczenia wynajmującego, takie jak: zaległości z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych lub zniszczenia lokalu.
Alternatywą dla kaucji jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. Jest to korzystne rozwiązanie dla najemców, którzy nie mają środków na kaucję lub nie chcą ich zamrażać. W przypadku niewywiązania się z umowy najmu bank lub instytucja finansowa zaspokaja roszczenia wynajmującego.
Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, czyli tzw. „siódemki”, to forma zabezpieczenia roszczeń w przypadku niewykonania zobowiązań przez najemcę. Dotyczy to zarówno zapłaty należności, jak i zobowiązania do opróżnienia lokalu po wygaśnięciu umowy. Oświadczenie to musi być sporządzone w formie aktu notarialnego i ma moc równą wyrokowi sądowemu, co umożliwia szybkie przeprowadzenie egzekucji.
Inne formy zabezpieczenia to ustanowienie hipoteki lub zastawu na rzecz wynajmującego. Prawo zastawu na rzeczach najemcy przewiduje art. 670 k.c., który zabezpiecza czynsz oraz dodatkowe świadczenia. Można także zastosować weksel, jednak podobnie jak dobrowolne poddanie się egzekucji, nie rozwiązuje on problemu niewypłacalności najemcy.
Istnieje wiele sposobów na zabezpieczenie interesów wynajmującego przed nieuczciwym najemcą. Każda umowa najmu niesie ze sobą ryzyko, dlatego warto przed jej podpisaniem skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym.